Der Vermieter eines Hauses verlangte mit Verweis auf den Berliner Mietspiegel eine Mietanpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, obwohl der Mietspiegel ausdrücklich darauf hinweist, dass er „auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern“ nicht anwendbar sei. Aufgrund dessen verweigerte der Mieter seine Zustimmung.
Ein formelles Mieterhöhungsverlangen kann nur mit einem nach dem Gesetz anerkannten Begründungsmittel förmlich begründet werden. Dies ist entweder der örtliche Mietspiegel oder, falls kein Mietspiegel für den Standort des Vermietungsobjektes existiert, mehrere Vergleichsmieten, an die normalerweise schwer heranzukommen ist.
In dem Fall ging es vorwiegend darum, ob die Bezugnahme auf einen nicht anwendbaren Mietspiegel überhaupt ein formell taugliches Begründungsmittel darstelle.
Der BGH entschied – wie bereits in seinem Urteil vom 17.9.2008 (VIII ZR 58/08) -, dass zwischen dem formellen Aspekt, das Erhöhungsbegehren z. B. durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel zu begründen, und der inhaltlichen Frage, ob das Erhöhungsbegehren der Sache nach begründet ist, getrennt werden muss. Es gibt also zwei Prüfungsebenen: Die Frage, ob überhaupt eine Begründung angegeben wurde und die sich daran anschließende Prüfung, ob diese Begründung inhaltlich richtig ist. Dabei dürften an die formelle Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses sei es nur, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es ihm ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung – zumindest ansatzweise – auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. Daher genüge es regelmäßig, wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und – soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen werde – die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels zu benennen. Die Richtigkeit der Einordnung durch den Vermieter sei dann aber keine Frage der formellen Wirksamkeit mehr, sondern der inhaltlichen, sog. „materiellen“ Begründetheit des Erhöhungsverlangens (std. Rechtsprechung: BGH, Urt. v. 3.7.2013 – VIII ZR 269/12; Urt. v. 28.3.2012 – VIII ZR 79/11; Urt. v. 11.3.2009 – VIII ZR 74/08).
Daher spiele es keine Rolle für die formelle Wirksamkeit – also für die Frage, ob überhaupt eine Begründung angegeben wurde -, wenn der Vermieter auf den Berliner Mietspiegel Bezug nimmt, der ausdrücklich keine Anwendung auf Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser findet. Eine Bezugnahme auf einen solchen Mietspiegel genüge jedenfalls dann, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege, denn es entspreche einem Erfahrungssatz, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege. Schließlich habe sich nach einer Beweisaufnahme auch herausgestellt, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch materiell berechtigt war, so dass der Mieter zur Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung zu verurteilen war.
BGH, Beschluss vom 26.4.2016, AZ: VIII ZR 54/15